
之前的文章说过,楼市小阳春有三个领先指标。 最领先的指标是居民活期存款增速。次级领先指标是二手房带看量,第三是成交量。
其底层逻辑为:当大部分居民打算要在小阳春买房,就会提前准备现金,且这种现金因为要随时准备支付房款,所以不太会转为定期存款。那么就会体现在居民活期存款增速的走高上,同时,定期存款的增速则会出现明显下滑。
我们看过去十年的活期存款增速数据:

很明显,2016,2017,2020,2021,2023这五年的小阳春是最火爆的,其前一年底或当年一月份的活期存款增速就明显比其他年份高。
我们再选取2016年全国房价翻倍大涨,和2023年底全国楼市确定进入下行期的数据做对比:

可以看到,2016的活期存款增速极高,定期存款增速极低,代表着2017小阳春的火爆;而2023年底则刚好反过来,活期存款增速极低而定期存款增速极高,预示了2024小阳春的萧条。
如果我们以北京为例,来看北京这五年的小阳春的成交峰值和前一年底的活期存款增速:

可以看到活期存款增速和次年成交峰值呈现完全的正相关关系。
由于2025年12月的增速数据相比2024年底并无走高,因此仅从上图判断,今年小阳春成色大致和去年持平。
但年前我们也提到,今年楼市的市场预期是从1月开始急速转变的,所以还需看下1月份的数据。现在北京上海的数据已经出来了,如下:

从结果看,1月的数据并未实现对12月数据的逆转,因此从成交量看,以北京为例,参照过去历年的数据,今年的绿中介周日成交峰值应该在650~700之间,不大会出现2021或2023年那种高达780~790套的盛况,总体热度应该和去年持平。
后续一两个月大家可以验证这个预测对不对。
但是,今年有一点和去年不同的,是今年的预期拉的很高,也就是因为大家都懂的原因,舆论场主流舆论都是看涨的。
预期拉升主要体现在:
1 房东预期的走高
这体现在跌涨比之上:
跌涨比 = 当天房东下调挂牌价格套数 / 当天房东上调挂牌价格套数
该数据越低,代表降价房源越少,涨价房源越多,也就是房东越是看好市场。
1月份开始,该数据明显下行,表明市场情绪确实有提振。由于卖家和买家都是普通人,受到同一种舆论影响,因此,可以把房东预期变化视为市场预期变化。
2 春节期间的看房量,明显高于去年
截止上周日之前,无论北京上海,这个趋势都是一致的。
综上,我们可以判断:
因为舆论场的影响,市场预期确实有提升,但由于活期存款增速并不高,因此我们判断买家的数量并没有因为舆论场的看涨而同步上升。
与此同时,因为预期房价的上升,更多的房东,又开始把房子拿出来卖了,这体现在,二手房挂牌量的反转走升之上。
从正月初十(上周四)开始,北上深三地的二手挂牌量同时反转,结束了长达半年的下行趋势,并转而开始持续上升。二手房库存量开始进入持续上升的时期,供给侧的压力开始变大。
最后,我们总结下本文观点:
1 由于看涨舆情的影响,卖家和买家的看多情绪都有所上升。这会加速小阳春前期的成交。
2 从截止到1月底的居民活期存款增速看,买家数量并未增多,因此预期今年小阳春总体热度和成交量峰值,大致和2025年小阳春持平,较难达到2021或2023年的热度。
3 由于卖家新增挂牌量以上周四为拐点开始逐步走升,新增挂牌持续超过成交量(新增供给>新增消耗),二手房库存开始增加,等这一波存量买家需求消耗结束后,也就是小阳春结束时点( 5月前后 ),可能会再度迎来关键的市场博弈点。
后记:
文中提到今年春节期间看房量相比去年有提升,但从上周日开始,这个趋势似乎出现了变化,北京上海的看房量,开始低于去年同期。
比如沪七条之后的首个周日(农历正月十三)的上海看房量为10789,去年2月9号周日(农历正月十二)的看房量为12622。北京周一周二数据也低于去年同期。
看房量减少可能是因为京沪降雨因素造成,因此我们暂时判断为降雨影响的数据扰动,而不作为数据走弱的证据,但我们后续会继续跟踪看房量的变化,如雨天过后数据反弹不明显,或是绝对量未能超出去年的同期,则本轮小阳春的走向,就更加清晰了。
对于知识星球的同学,春节前我在星球发过小阳春的预测,昨晚也发过各方研报对小阳春后楼市涨跌趋势的看法并做过总结,感兴趣的可以去看下。
由于活期存款增速没有逆转,楼市依然是存量博弈,建议大家在楼市的决策不要冲动,不要被焦虑裹挟,而是理性跟踪数据的结论后再做决策。后续我在每周一会继续在星球发布楼市分析和周报,分析每周的数据动向,供大家决策时参考。
楼市预期只能决定短期房价涨跌和成交量,而只有基本面改善,居民收入预期上升,才能从长期角度决定楼市的根本走向,等下个月底上市公司一季报发布结束,我会再从基本面角度(企业营收增长是居民收入增长的必要非充分条件)做居民收入预期的分析,供大家参考。
全文完。既然已经看到这里,请随手点个赞和“在看”吧。
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